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震惊!昆明这个区是唯一的房价洼地和价值高地从最滞后到最火爆……

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  “谁能想到,在昆明市中心上班的金融民工小王,因为实在追不上昆明房价上涨的脚步,把房子买在了经开区的黄土坡片区一带。”

  看似一个段子。实际上这是大多数昆漂年轻人的生存现状,被生存空间挤压的他们想要在这座城市“有个家”只能把目光向远处看。

  但另一个版本的买房故事可能就会让你大跌眼镜了。在长水机场工作的张天,几年前有远见地以四千多的价格入手经开区某楼盘。

  几年过去了,片区的交通状况、居住环境都好多了,生活配套也在完善,据说今年下半年有个大型商业综合体要开业。关键是房价令人欣喜,几年间翻了至少两倍。

  是的,2019年的昆明经开区活了,也火了!它成为大牌房企争抢之地,成为购房者必入手的“高性价比”区域。在昆明楼市版图不断拓展的进化中,后来发力的经开区无疑成下一个洼地!

  很长时间以来,经开区在昆明人眼中似乎是“与世隔绝”的。经开区像一个屏障,把昆明其他区域与之切割开来。它位置偏、配套少、环境复杂、交通落后、生活配套欠缺,没事是不会踏足这片土地的。

  2019年,经开区火了!它在奋起直追。它从昆明“最滞后”的区域,厚积薄发变身为备受瞩目的“洼地”。

  经开区的城市更新速度在开挂:政策红利倾斜、交通路网建设完善、生活配套逐渐完善、环境不断优化;片区规划落实,轨道交通发展,产业发展,品牌房企入驻;城市发展找到了新的出口,经开区逐渐登上瞩目的舞台。

  今年2月13日,昆明市规划发布了《经开区东部重点项目控详规修改公示》。昆明经开区清水片区面积约4766亩土地,将是一个集产业、居住、生活、学校和医院的大配套,这4766亩现代产业城:一半产业,一半宜居。

  经开区2019年一季度9个项目集中开工,涉及基础设施、医疗服务、工业项目、配套住宅等,总投资超过33亿元,这也是经开区近年来投资额最大的一批项目。

  近期昆明轨道交通传来的好消息,地铁4号线将于明年实现全线试运营。这将大幅提升经开区的区域价值,增强经开区与主城、呈贡之间的联络。

  6月份房地产市场成交延续趋势性下行,各线城市新房和二手房价指数涨幅多为收窄。下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体可控,但结构性差异将加大。

  上半年房地产开发投资增速持续高位运行,6月有小幅回落。项目建安施工加快是支撑今年开发投资高增的主导因素,棚改“急刹车”和部分资金渠道管控则可能产生负面影响。

  上半年房地产市场成交除了“金三银四”的短时回暖外,总体增速仍然趋势性下行,下行走势已持续超过三年。1-6月商品房销售面积7.6亿平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点;销售额7.1万亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。房价方面,6月70个大中城市住宅价格指数中,仅有三线城市二手住宅价格环比涨幅扩大,其他各线城市新房和二手房价环比和同比涨幅均较上月回落或持平。

  保持结构化边际放松是权衡“稳经济”和“稳楼市”之间的合适选择,下半年边际宽松小周期继续。在“房住不炒+因城施策”的总基调下,以稳定为目标的高频对冲、以及地区间松紧互现的局面将成常态。在此背景下,下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅总体在可控范围内,但结构性差异将加大。城市间动能已经随着政策的结构化调整发生了切换,成交热点重回一二线城市。

  一二线城市购房需求依然强劲,在政策边际宽松下房地产成交有望延续增长态势,需求平稳释放。在供应端,房企也将积极把握宽松小周期下市场预期好转的契机,推盘积极性增强。一二线城市在房贷利率和审批放款效率等信贷支持方面也有明显优势,将为需求释放创造条件。下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的数量及效率预计会呈现季节性下降,但这并不是由银行主观上缩减房贷造成的。房价方面,一二线城市房价可能出现小幅增长,但上涨空间却受到一定限制,相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节的能力,部分城市房价增速“冒尖”可能引发地区政策收紧对冲。

  三四线城市则是房地产市场成交下行压力的主要来源。三四线城市对“四限”边际放松并不敏感,却间接由于一二线城市转暖,现阶段所能享受到的溢出红利将减弱。同时,三四线城市也面临棚改任务大规模下调带来的负面冲击。下半年三四线市场基本面可能明显走弱,成交量同比去年下降,房价从高估中合理回调。

  房地产开发投资增速持续处于较快增长,1-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

  与去年的“土地拉动型”不同,今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”,即高额土地购置费分期计入的影响逐渐消化,项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素。今年以来房屋施工面积呈现快速增长,1-6月增速8.8%与前两个月持平,是2015年以来的最快增长。新开工面积增速呈现波动(增长10.1%,增速回落0.4个百分点),但仍大幅快于竣工面积增速(下降12.7%,降幅扩大0.3个百分点),带来后续施工需求的增加。同时,随着一二线城市开工比例加大,建安单价也可能有所提高。

  可能影响开发投资的负面因素有两个。一个是确定性的政策利空,即棚改“急刹车”,计划改造规模缩减为去年的一半。另一个是不确定的政策利空,与拿地资金相关。尽管全国数据反映1-6月开发企业土地购置面积和成交价款同比分别下降27.5%和27.6%,但实际上聚焦一二线城市少数优质地块的竞争更为激烈。目前房企资金来源渠道较为通畅,若政策对冲土地市场的局部回温,不排除对其中部分拿地相关融资渠道加强管控的可能性。

  综合来看,下半年房地产开发投资增速会有所回落,但仍可能保持在相对高位,并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速,对经济增长的贡献度较去年提升。

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